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  • 数学家破解11选5骗局:最难开发的英国伦敦 绿地为中资交出了第一份答卷

    这几年来,眼看十几家中国开发商前仆后继、信心勃勃地进军英国伦敦,但真正落地交房的却寥寥无几。

    傅士鹏 历来吸引全球开发商的伦敦房地产市场,一直是中国公司难以啃下的硬骨头。

    这几年来,眼看十几家中国开发商前仆后继、信心勃勃地进军英国伦敦,但真正落地交房的却寥寥无几。

    作为世界上最成熟完备的市场之一,伦敦的开发难点主要在于:规划审批慢、施工周期长、历史建筑多等等。

    对于中国公司来说,在英国开发,还要考虑到国内的政策风险。

    例如万达曾于2013年斥资8800万英镑收购了一块位于伦敦九榆树的土地,开发伦敦One项目,计划新建两座45层和60层的高楼,包括439套住宅公寓和一家五星级酒店。

    彼时万达承诺整个项目将于2018年竣工。

    后来的事情大家都知道了,万达因为资金问题黯然退出,伦敦One项目由另一家中资吃下,至今仍未完工。

    最近几年,又有一批实力雄厚的中国开发商来到伦敦,比如宇宙第一大房企碧桂园、住宅王者万科、央企巨头保利、河南的鑫苑、福建的泰禾。

    他们在伦敦建立了团队,准备大干一场,甚至大部分已经启动在国内的销售工作。

    说实话,我很敬佩这些中资开发商的决心和魄力,也非常希望他们能在伦敦做出让英国人刮目相看的作品。

    可惜的是,由于来英时间短、建筑难度高等问题,上述房企至今仍在为第一个项目的完工而努力。

    如此尴尬的难产局面,一直到今年年初,才被绿地正式打破。

    2019年1月,绿地在西伦敦开发的兰姆公馆(Ram Quarter)第一期正式交房,成了中国开发商在英国第一个建成交房的项目。

    2014年1月,绿地从英国开发商Minerva手中,买下了位于伦敦西南传统自住区旺兹沃思(Wandsworth)的兰姆啤酒厂地块,并将其改名为兰姆公馆。

    按照绿地当年的计划,整个项目分三期开发,将新建超过700套住宅、9000平米啤酒文化商业街,及历史?;そㄖ脑斓膌oft式住宅,打造历史文化住宅社区。

    今年,随着古建筑Loft式住宅的交房,兰姆公馆一期全部竣工,且顺利交房,绿地终于在英国圆梦,为中资交出了第一份答卷。

    今天的文章,我们就来重点看看,绿地英国一号作品到底完成得怎么样?

    为了更深入地了解这个项目,我们也采访了绿地英国项目的负责人,问了问他们自己的选址和开发逻辑:比如为什么选在西伦敦、中间遇到过什么问题、后来的中国公司可以怎样借鉴?

    1、选址逻辑

    “选对地段,就意味着成功了一大半。”这句话不仅适合炒房客,同样也适用于开发商。

    绿地在伦敦的第一个项目,最先考虑的就是地理位置。

    之所以选在西伦敦,据绿地说,是因为从供需和周边环境来看,西伦敦更符合重视学区、绿化、自住的中国投资者的需求。

    作为传统富人区,西伦敦聚集了大量社会精英和上层阶级,生活气息重、养娃属性强。

    伦敦素有“西贵东贱”的说法。

    和楼盘密集、少数族裔众多的东伦敦相比,西伦敦多以英国本土白人为主,绿地公园众多,学区优良,治安更好,适合对生活品质要求高的家庭居住。

    即便从纯投资的角度看,由于审批严、土地少,西伦敦的住宅相对短缺,因此亦具备较强的保值、抗跌属性。

    不过,正因为可自住可投资,西伦敦的房价也着实不低。

    从伦敦房价热力图来看,几乎所有房价高的区域都集中在西边。

    对绿地这样的开发商来说,高房价意味着更高的开发成本,更多的潜在风险。

    比如像西伦敦切尔西、肯辛顿这样的地方,基本已经没有空地,实在要开发,也只能做旧楼改造,不仅开发难度大,而且后续成本难以估量,很容易超支。

    在排除掉房价较高、过于成熟的一些区域后,绿地选中了位于伦敦西南二区的旺兹沃思(Wandsworth, SW18),作为其进军英国的第一站。

    旺兹沃思位于泰晤士河畔,和寸土寸金的切尔西和富勒姆仅一河之隔,差不多10分钟的开车距离,房价却便宜了一倍多。

    交通方面,从旺兹沃思的Wandsworth Town Station站出发,15分钟就能到达伦敦眼、大本钟,29分钟就能到达金融城,还算是非常便利。

    由于位置核心、房价适中,旺兹沃思聚集了大量中产阶级白人家庭和年轻白领,全区平均年龄仅有33岁,平均年收入男性为5.2万英镑(45万人民币),女性为3.6万英镑(32万人民币),排在西南伦敦各区第一位。

    用绿地自己的话总结,之所以选择旺兹沃思,是因为这里地处西伦敦二区,白人、年轻人、中产阶级多,且房价还算便宜,仍有上涨空间。

    2、具体位置

    接下来,我们再看看绿地兰姆啤酒厂地块的具体位置。

    兰姆地块位于旺兹沃思市政府大楼旁,周边有Southside购物中心、旺兹沃思商业村、Wandsworth Town Station轨交站,生活便利、交通快捷。

    由于地处旺兹沃思核心位置,又在寸土寸金的西伦敦,且带有完整的概念性规划许可,兰姆地块一上市就非常抢手,绿地经过多轮竞标才最终拿下。

    兰姆地块占地7.75英亩(约46.5亩,3.2万平方米),边上是泰晤士河的支流旺德尔河,可以开发成大型亲水住宅社区。

    根据绿地当时的预估,整个项目总投资将超过6亿英镑。

    由于邻近旺兹沃思政府大楼,这个地块在初期就受到政府高度重视,规划许可里特别提到了对建筑设计以及选材方面的严格要求。

    地块正对面的Southside始建于20世纪60年代末,在当时是欧洲最大的室内购物中心,英国地产巨头Landsec接手后,对其进行了翻新和扩张,新增了10万平方英尺的零售和休闲空间,可以满足周边住户的各种购物需求。 

    根据规划,兰姆地块上的商业街建成后将和Southside连通,打造旺兹沃思第一条步行街。 

    地块斜对角,还有伦敦开发商Mount Anvil和Workspace Group联合开发的价值8000万英镑的旺兹沃思企业园区(Wandsworth Business Village)。

    园区总共80,000平方英尺的办公空间,主要吸引中小型科技企业入驻,未来可以给当地带来大量的租赁和购房需求。

    资料显示,兰姆啤酒厂地块是伦敦城市更新的重点项目之一,当地政府将投入至少10亿英镑翻新这一区域。

    3、古建改造

    按照当地政府在规划许可里的要求,绿地需要原址保留地块上的一处历史建筑——存在了481年的兰姆啤酒厂。 

    兰姆啤酒厂建于1533年,是伦敦历史最悠久的酿酒厂之一。

    1831年,兰姆啤酒厂还成立了自己的连锁酒吧品牌Young's,目前拥有220家分店,总店就在绿地买的这块地上。

    这片独一无二的英国啤酒文化圣地,被当地人看作最重要的地标性建筑,传承着十几代人的历史与记忆。

    对绿地来说,如此厚重的历史,是加分项,但同时也带来了难题。

    即便兰姆啤酒厂已经确定要搬走,旺兹沃思政府依然对绿地做出了严格要求,不但要完整保留历史建筑,还要以全新的方式保留这个地块作为酿酒厂的历史。

    这样的要求,给第一次来伦敦的绿地提出了极大的挑战。

    根据英国过往经验,改造旧工业建筑成本高昂,且大概率会超支,非??佳榭⑸痰哪芰?。

    除此之外,对于追求高周转的中国开发商来说,这样的要求还意味着项目可销售面积大幅降低,且绿地需要主动为历史建筑找到可以创收的用途,否则整个项目将面临亏损。

    经过多番讨论,绿地决定将历史建筑改成以啤酒为主题的历史文化中心和精酿啤酒屋。

    为了保留兰姆啤酒厂的“灵魂”,绿地计划完整保存整个建筑的结构,并对酒厂的酿酒屋、发动机及标志性的烟囱等进行?;ば苑?。

    与此同时,为了完成复杂的规划要求,绿地还在施工方面聘请了英国顶尖的设计团队EPR和总包团队——Ardmore,以确保整个工程顺利展开。

    采访绿地工程师的时候,他这样形容这部分工作:

    “就像在不损坏蛋壳的前提下,将鸡蛋里的东西全部清空,再往里建造更丰富的内容。”

    “事实上,整个项目最终设计也是围绕着历史元素打造的,如选用的则是质感好、富于变化的红砖、黄砖、灰砖,以与地块内的历史?;そㄖ嗪粲?,部分楼栋外立面还采用了铜板、锌版,并且经过特殊工艺处理,保证几十年、几百年后不会老化、变色。同时与历史酿酒蒸汽机的材料相呼应。”

    经过近4年的改造,随着历史?;そㄖト旱目⒐?,整个改建项目已初具雏形。

    2019年7月13日,绿地还尝试性地在兰姆啤酒厂原址举行了第一次“夏日啤酒节”,邀请了兰姆公馆住户和当地居民,现场最后吸引到1200多人。

    不过需要特别指出的是,对绿地来说,不管是啤酒节还是博物馆,都算是公益性质,无法为高成本改造买单。

    所以绿地还得为这块历史建筑找到一个靠谱租客。

    值得欣喜的是,就在我写这篇文章的时候,绿地刚刚在其官微宣布,已经和英国新兴酿酒厂Sambrook’s Brewery签署了长达20年的租赁协议。

    Sambrook's将承租约1.1万平方英尺的空间,并把酿酒厂放在兰姆公馆的历史建筑内,预计每年酿造超100万品脱啤酒。

    按照绿地的设想,当Sambrook's正式入驻后,业主可以随时走进Sambrook's的Tap Room,坐在泰晤士河畔的露天座,喝一杯伦敦风味的精酿啤酒。

    除了吸引酒厂入驻,绿地还想到把历史建筑改成公寓创收,开发了14套独一无二的古建筑loft式住宅-Coopers loft。 

    据绿地方面的反馈,古建筑loft在英国非常稀缺,加之其独特的历史元素、以及超高的层高,非常受英国本地买家欢迎。

    4、打造社区

    说了这么多关于啤酒厂地块的历史,大家可能觉得绿地怎么跑英国酿酒去了。

    实际上,改造历史建筑只占到兰姆地块的一小部分,项目绝大部分还是住宅和商业。

    在兰姆地块上,绿地打造了一个大型住宅文化社区,目前第一期住户已经入住。

    如果说中国开发商有一点比英国开发商好,那就是会搞社区。

    在英国,大部分楼盘没有围墙,没有小区概念,甚至很多项目只有一两栋楼,打造社区一般是当地政府的工作,英国开发商并没有这样的习惯和需求。

    但中国开发商不一样,他们在国内操作了无数超级大盘,更习惯从无到有、建个新社区。

    在兰姆公馆这个项目上,绿地也当了一把社区操盘手,主要围绕休闲、教育、绿化做文章:

    2019年5月29日,绿地和沉浸式电影院Backyard Cinema签了5年租约,把创新观影、派对电影搬进了兰姆公馆。

    2019年6月24日,来自美国硅谷的幼教品牌Safari Kid和绿地签下15年租约,将开设3600英尺的幼教园,为住户提供针对0-4岁的托儿早教服务。

    事实上,兰姆公馆所在的旺兹沃思原本就拥有相当优秀的教育资源,当地共有103所小学和18所中学,92%的学校评级为良好/优秀。

    乔治小王子就读的Thomas's Battersea School就在旺兹沃思的巴特西。

    根据绿地提供的资料,绿地兰姆公馆项目1.5英里内共有15所被Ofsted评级为“杰出”和“优良”的中小学,属于英国传统意义上的学区房。

    绿地商业负责人介绍说,除了已经确定入驻的电影院和托儿所,目前在谈的商户还有保龄球馆、高端咖啡店、餐厅以及瑜伽馆等,可以满足业主各种休闲娱乐需求。  

    打造社区,光有教育和休闲资源还不够,还得有良好的绿化和自然环境。

    这方面,西伦敦本来就具有得天独厚的优势。

    2013年,大伦敦政府提出了建造Wandle河谷公园的新规划,绿地兰姆公馆正好在公园的北部规划内。

    Wandle河谷公园出色地结合了自然环境和单车骑行,很受英国本地人喜爱。

    另外,当地政府还规划出了一条,从绿地兰姆公馆出发,沿着自然公园南下的步行与单车道。

    人们在步行或骑行过程中,可以欣赏沿途的野生动物区和自然公园,很方便就能到达温布尔顿、里士满等地。

    从业主反馈来看,他们之所以买绿地这样的大型住宅社区,而不是独栋公寓或郊区别墅,是因为他们觉得这边既保留了独栋公寓才有的商业配套和24小时安保,又带着郊区别墅才有的教育、绿化资源。

    这也难怪绿地介绍业主画像时,说兰姆公馆住着很多中产阶级家庭和高收入年轻人。

    有点让人意外的是,根据绿地方面提供的数据,虽然是中国开发商的项目,中国业主却没有成为小区主力(只占到20%多),反而是英国本地人买得更多,甚至有许多定居在英国的美国人也把家安在了这里。

    绿地销售负责人说,很多美国人都是主动找过来的,因为他们发现这里和位于九榆树的美国大使馆很近,但价格却比那边的新盘便宜不少。

    按照绿地发布在官网的销售信息,兰姆公馆总价52.6万英镑起(约人民币468万),买家享有999年的永久国际产权,项目精装修交付,绿地提供两年5%的包租服务。

    5、英伦投资客写在最后

    总结来说,从拿地、到开发、到第一期顺利交房,绿地交出了中国开发商在英国的第一份答卷,虽然中间有曲折,但从结果上看还是挺不错。

    另外,项目主打的社区概念受到了英国、美国买家的普遍认可,非中国业主占到七成,这在中国开发商的海外项目里实属难得。

    目前已经有超过250位业主入住了兰姆公馆,他们在新房评分网站Homeview上给这个项目打了4.3分,特别对施工质量、小区配套两项给出了高评价。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏    

    审校:程永耀



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