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    内容提要:通过分析中国与美日韩房价上涨与CPI、GDP关系,发现:第一,房价能跑赢GDP、抗通胀,仅是微弱抗通胀。第二,日韩经验表明城市化时期有“三高”:GDP高增长、CPI高增长、房价高增长,城市化完成后三个指标增速均明显下降。第三,中国特点房改前房价增速是房改后的2倍,与美日韩三国不同的是,中国房价增速明显高于CPI增速。

    一、中国:房价上涨与CPI、GDP变动关系

    长期来看,我国房价增速与GDP增速接近,明显高于CPI增速。首先,从1987-2017年,房价几何增长率为10.39%,GDP几何增长率为9.29%,CPI几何增长率为4.97%,房价增速高于GDP增速1.1个百分点,高于CPI增速5.42个百分点,可以看出房价增速与GDP增速接近,明显高于CPI增速。其次,从房改前后对比来看,房改前房价增速明显高于CPI增速及GDP增速;房改后,房价增速略低于GDP增速,但仍明显高于CPI增速。

    从相关性分析来看,上图是各指数长期趋势比较,也能看出,房价指数与GDP指数趋势较为一致,房价指数与CPI趋势差距明显扩大。房价指数与GDP指数相关性为0.996,房价指数与CPI指数相关性为0.901,房价指数与GDP相关性明显更强。

    短期来看,上图是短期波动比较,房价同比变化与CPI同比变化波动走势较为相近。从同比变化相关性分析,房价与CPI相关性系数为0.428(并且显著),房价与GDP相关性系数为0.336(并且不显著),前者相关性系数较高。因此短期来看,房价变化与CPI波动相近。

    二、美日韩:房价上涨与CPI、GDP变动关系

    从长期来看,美日韩房价增速均高于CPI增速及GDP增速。美国、韩国房价增速略高于CPI增速分别是1.7个百分点、1.1个百分点,日本房价增速仅略高于CPI增速0.1个百分点。

    从城市化时期来看,日本、韩国房价增速明显高于CPI增速、GDP增速。日韩城市化时期的房价增速、CPI增速、GDP增速都明显高于城市化完成后的增速。

    三、综合比较分析

    中国与美日韩四国房价上涨与通货膨胀、经济增长关系,既有共同特征,也有各自特点。

    共同特征:第一,长期来看,中国与美日韩四国,房价增速均高于CPI增速、GDP增速,也就是说房价能跑赢GDP、抗通胀。第二,美日韩长期房价增速仅略高于CPI增速,美国高1.7个百分点,韩国高于1.1个百分点,日本仅高于0.1个百分点。第三,当GDP增速、CPI增速较高的时候,房价也表现出较高速的上涨。第四,城市化时期有“三高”,日韩城市化时期GDP增速、CPI增速、房价增速均较高,城市化完成后,三个指标增速均明显下降。

    中国特点:第一,房改前,房价增速、CPI增速及GDP增速均较高,且房价增速高于后两者。第二,房改后,三者增速均下降,房价增速略低于GDP增速但明显高于CPI增速。第三,房改前房价增速是房改后的2倍。第四,长期来看,与美日韩三国不同的是,中国房价增速明显高于CPI增速。

    指标数据说明:

    (1)指标增速:文中各指标增速均是用几何增长率衡量。

    (2)中国数据:房价为全国商品房销售额除以商品房销售面积;GDP增速为实际增速,CPI为城市居民消费价格指数。数据来源于中国知网、国家统计局。

    (3)美日韩数据:房价指数来源于国际清算银行(BIS),1995年为基期100,原数据为季度数据做算术平均转化成年度数据。CPI来自世界银行,GDP增速来自新浪财经数据库。

    (4)时段选择原则:①按同一时段内进行相关指标增长率比较。②指标数据长度不同,尽量使用数据的最大长度。③考虑城市化时期相关指标比较。

    刘水 观点地产专栏作者,房地产资深研究员

    撰文:刘水    

    审校:劳蓉蓉



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