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    这家北京来的房企能否成功在上海成为主流之一,还需要经受市场的考验。

    观点地产网 对于外来企业而言,上海是个令人垂涎的市场,然而如果一时拿地不理性,承担的后果则需要很长时间来弥补。

    沉寂一年多,金融街控股在上?;鸪嫡颈惫愠〉南钅恐沼谟辛俗钚陆?。

    3月13日,金融街控股在上海与丰泰地产签订项目战略合作协议,双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。

    据观点地产新媒体了解,上述项目是金融街于2015年7月15日以88.15亿元通过公开招拍挂获得,溢价率为50.12%,土地总出让面积77273.7平方米,楼板价27022元/平方米。

    值得一提的是,上?;鸪嫡颈惫愠∠钅空堑蹦晟虾M恋厥谐『涠皇钡淖芗鄣赝醯乜?,彼时曾吸引华润、龙湖葛洲坝联合体、金融街激烈抢夺,最终来自北京的老牌国企金融街以超出底价近30亿元的对价收入囊中。

    尽管成功打造了北京金融街项目,但高成交价、尚未成熟的地段,金融街能否在上海复制其北京模式,市场对其始终抱有观望态度。

    另一方面,随着上海楼市在限价政策下逐渐转冷,必须以时间换空间的金融街却始终进度缓慢。由此,为推动项目进展,引入合作伙伴或者基金机构成为金融街必然的选择。

    地王项目再引援

    与其他房企引入房企作为合作伙伴不同的是,金融街似乎更偏向于寻找基金。

    资料显示,此次与金融街共同参与上海北火车站项目的丰泰地产成立于2002年,是一家独立经营管理的私募股权房地产投资集团,去年10月,该公司曾以33.8亿港元购入会德丰旗下位于香港将军澳的澳南商场组合。

    截至2018年9月30日,丰泰地产累计管理过去及现有资产总值逾105亿美元,投资布局香港、东京、大阪、京都、上海、北京等14个泛亚核心城市。

    2013年,该集团首次进入内地市场,投资位于上海静安区愚园路的大型零售及甲级写字楼项目。据悉,彼时该项目的合作模式是由丰泰地产先参与投资重建,再进行项目的股权合并,最终丰泰负责项目的招商工作。

    据观点地产新媒体了解,此此次合作中,金融街则前期负责建盖物业,丰泰从金融街购置该部分物业后再进一步完善升级。

    金融街控股的相关人士则透露,后期双方也会共同运营项目,从中收取相关费用。

    据介绍,该综合体项目总面积约49万平方米,集住宅、办公、商场、文化、娱乐、休闲设施及公共绿化带于一身。其中,办公面积22万平方米,占项目总规模超63%,商业部分面积约6万平方米,占项目总规模的18%,项目将按照“金融街中心”系列高端商务综合体来打造。

    项目商办地块将分为二期建设,一期涵盖5栋办公楼、零售空间及大型绿化园林,总建筑面积约11.9万平方米,预计将于2020年一季度竣工;二期金融街融悦中心涵盖5栋写字楼及6万平方米大型商场,总建筑面积约27.9万平方米,预计将于2021年第三季度竣工。

    金融街控股表示,此次与丰泰合作的一期项目涵盖4栋办公楼,高4至18层,总建筑面积约7万平方,包括5A超甲级办公楼及零售空间。

    虽然金融街和丰泰地产都表达了对上海经济发展的看好,以及该区域的未来潜力,但从目前的形势来看,或许并不那么乐观。

    据了解,目前项目里的住宅部分已经开盘销售,单价在92000元每平左右。相比之下,与市区绝对距离更远的大宁板块内,金茂府的单价为10万元左右。

    上海中原地产首席分析师卢文曦分析指出,因为火车站周边区域始终是硬伤,无论是国内还是国际的案例来看,火车站周边环境嘈杂,且治安存在隐患,不可能发展成为豪宅区,加上上海楼市的限价政策,金融街这个项目的住宅部分实际并不达预期。

    而商业部分,卢文曦则认为,“受限于周边环境,商业部分的档次不会特别高,即便开发称超甲级写字楼,价格与淮海路相比仍有距离。”

    值得一提的是,2017年底,金融街控股还曾就该项目发行过“泰康-金融街上?;鸪嫡颈惫愠地块商业不动产债权投资计划”。其中,作为金融街二股东的安邦曾认购8亿元债权。

    后来者金融街闯沪

    作为典型的京派国企,金融街控股起家于北京市西城区,并在该区域成功打造其最著名的项目——北京金融街。

    项目占地1.18平方公里,是北京市第一个大规模整体定向开发的北京金融街金融产业功能区,其中,写字楼面积达74%,公寓占3%,酒店占4%。有统计显示,区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币,资产集中程度位列全国前三。

    仲量联行去年发布的报告显示,北京金融街的办公楼租金位居全球第四,排在香港中环地区、纽约中城区和伦敦西区之后,约为38.46元/平方米·天(净租金加上服务费和税费等额外费用)。

    得益于该项目的成功,金融街控股也一直是国内商务地产领域的领先者,然而,太过于依赖北京市场,金融街的发展开始变得缓慢。

    2014年,金融街实现房产销售签约额约130亿元,同比下降42%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润20.68亿元,同比下降21.23%。

    为此,向外扩张成为必由之路。而作为国内经济及金融最发达的城市,上海成为金融街重点规划的战略城市之一,但异地复制过程中难免遇到水土不服。

    2014年初,金融街以总对价约52.3亿元一次性收购SOHO中国位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场的全部权益,首次进入上海市场。

    虽然位于静安、虹口等中心城区,但相比陆家嘴、虹桥商务区,上述两个项目的位置并不突出,且周边商业和办公的氛围较为一般。

    事实上,由于租售比的差别,如果跟上海相同的土地价格和投资相当,相对来说,北京写字楼租金比上海要高一些,租金回报高。

    戴德梁行2018年三季度发布的报告显示,期内北京市写字楼有效净租金按建筑面积计算为403.4元/平方米,环比上涨2.2%,比上海多了108元/月/平方米的水平,也就是高36.6%。

    因此,在项目区位优势也不及北京项目的情况下,金融街在上海的投资回报或将远远低于北京。而这家北京来的房企能否成功在上海成为主流之一,还需要经受市场的考验。

    撰文:黎倩    

    审校:劳蓉蓉



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