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    除了买卖的生意之外,领展的物业租金收入也是被关注的焦点之一。具体而言,于报告期内,它在香港和内地的物业组合表现各异。

    观点地产网 香格里拉酒店里柔和的灯光下,一位满头白发却精神抖擞的男士,正用英语介绍着公司业绩,并回答记者的提问,而坐在他两边的人,则专注地倾听和补充着相关内容。他们背后的展板上,写着“领展2018/2019中期业绩发布”等字样。

    领展公布中期业绩了。上述出席中期业绩会的三人,是领展房地产投资信托基金主席聂雅伦、行政总裁王国龙,以及首席财务总监黄国祥。

    财报显示,截至9月30日六个月内,按相同基准计算,领展的收益及物业收入净额分别按年增长7.4%及6.9%;期内每基金单位中期分派增长7.5%至130.62港仙。但若按报告显示,其收益及物业收入净额则分别按年下调0.4%及0.2%,至49.30亿港元及37.59亿港元。

    所谓的按相同基准计算,即是指不包括任何在分析期内收购,出售或新营运(如适用)的物业。但众所周知,领展涉及资产买卖已是常态。

    去年11月28日,领展宣布已完成其策略性评估,透过竞争性销售过程出售17项物业,于当日与由基汇资本为首的财团签订协议,总代价为230亿港元。这是领展历来金额最大一次交易,其为集团带来74亿港元的净收益。

    继此笔大生意之后,领展今年9月份公告称,拟就资产组合进行评估,并有可能涉及潜在的资产出售或收购。此后,市场不时传来领展收购、出售物业的消息。例如,它拟斥资约74亿港元购买深圳中心城商场、旗下超过10个商场物业获黑石集团洽购等。

    此次于中期财报里,领展坦言,长远而言,其正在考虑收购及/或出售事项;计划收购香港及中国内地一线城市,及其周边三角洲地区的零售物业及甲级写字楼。其他主要考量因素包括良好的连接性、有限的竞争、可观客源及良好的增长潜力等。

    王国龙在业绩会上表示,领展“睇紧(正在看)”内地一些一线城市的项目,但具体情况现在不能公布,有进展会及时告知大家。

    除了买卖的生意之外,领展的物业租金收入也是被关注的焦点之一。具体而言,于报告期内,它在香港和内地的物业组合表现各异。

    其中,香港物业组合总收益增长7.0%,零售租金增长6.6%、停车场租金增长10.0%。而内地的三项物业——北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座,合共录得收益总额4.90亿港元及物业收入净额3.90亿港元,分别按年上涨22.8%及25.8%,增长趋势似乎更为强劲。

    领展认为,在日益变化的零售环境下,物业提升是维持吸引力的一项必要的资产管理工具。于是,期内领展完成了四个资产提升项目,包括富善商场、何文田广场、三圣商场及环翠商场,其中包括一些街市的优化。

    具体而言,鲜活街市经过整合后,空置市场区域转换成新的零售空间,加上一系列基建优化措施(例如更换电梯),行业组合得以提升,零售及餐饮供应增加,以满足各项目的社区需求。

    王国龙在发布会上表示,施政报告提到香港会兴建一些公众街市,这个对于行业良性的竞争是有好处的,领展过去已优化过40个街市,接下来优化街市、商场的策略会继续推进。目前,领展的资产提升覆盖多个处于不同阶段的项目,包括10个进行中项目,5个预备开展项目及19个审批中项目。

    物业的运营与优化,带动了估值的提升。于报告期末,领展的投资物业(包括香港发展中物业及中国内地物业)估值总额由2018年3月31日的2030.91亿港元增长3.3%至2097.90亿港元。

    其中,由于物业收入净额增加,领展于香港的零售物业及停车场估值分别增长3.4%至1463.91亿港元、增长5.0%至362.34亿港元。而内地物业估值为172.46亿港元,比3月末的183.35亿港元有所下降,为人民币贬值所导致。

    在负债方面,于2018年9月30日,领展债务总额减少至227亿港元,已承诺债务融资平均年期为3.9年;负债比率下降至10.3%。但在运营周转上,领展的备用流动资金减少至140亿港元,比今年3月末的227亿港元下降了38.55%,其中现金及存款更是由117亿港元大幅下降至39亿港元。

    撰文:曾树佳

    审校:刘满桃

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